El 9 de diciembre, el INE dio a conocer el IPC de noviembre que tuvo una variación de 1,00%, acumulando un 12,5% en lo que va del año y un alza de 13,3% en doce meses. Si miramos el boletín de este índice publicado en el sitio web del INE, podremos ver que las principales alzas están en alimentos, bebidas no alcohólicas, seguido por bebidas alcohólicas y luego bienes y servicios diversos. Dado lo anterior, cabe preguntar ¿cómo impacta en el mercado inmobiliario y específicamente en los arriendos de inmuebles residenciales esta variación de IPC? Para responder esta pregunta, se debe saber que el alza de este indicador avanzó en un año, el equivalente a la inflación que se da entre tres a cuatro años. Si miramos la variación de los últimos dos años, ésta varió más de lo que lo había hecho en seis años anteriores (es decir, variación 2022-2020 fue mayor a la variación 2020-2014).
Pensemos ahora en una persona que tiene un departamento para renta. Es decir, que lo adquirió con un fin de ahorro/inversión y no para vivir. Los invito a hacer un ejercicio con datos de 2020 y de 2022: en diciembre de 2020, un departamento de 3.000 UF equivalía a $87.000.000 aprox. Donde podríamos suponer que el arriendo (asumiendo un 5% de rendimiento del activo) rondaba los $360.000. Si el inversionista pagaba un 20% de pie, con una tasa de 3% a 25 años, debía poner un pie de alrededor de $17,5mm y pagaría un dividendo a 25 años de $345.000, lo que se traduciría en que el precio del arriendo sería bastante similar al del dividendo.
Lo que sucede hoy es que esa propiedad está publicada en las mismas 3.000 UF -o incluso más-, que equivale a $105.000.000. Asumiendo que mantiene un 5% de rendimiento, el arriendo es de $440.000. Actualmente, los bancos ya no ofrecen las mismas condiciones, y si bien el pie puede ser el 20%, las tasas son más cercanas a un 4% y probablemente el plazo sea más bien de 20 años promedio, resultando un dividendo esperado de $530.000. En otras palabras, el dividendo se aleja del valor del arriendo, aun conservando el rendimiento del activo o “Cap Rate”.
Lo anterior, nos muestra una tendencia que se ha visto de forma progresiva, donde es cada vez más difícil que los valores de las cuotas hipotecarias sean cubiertas por el canon de arriendo, sobre todo porque quienes pagan las cuotas del arriendo, no han visto que sus ingresos suban en proporción a la inflación. Es decir, es un mercado que hoy es muy sensible al precio y al ajuste inflacionario.
De esta manera, se muestra que quizás lo importante es ir manejando las manijas del reloj de a poco en términos de alzas en los precios de los arriendos y valorar más el buen comportamiento de pago, la mantención de las propiedades arrendadas y la oportuna liquidación de las cuentas y gastos comunes en el caso de departamentos y/o condominios. Entonces, es bueno entender que, en tiempos de mayor volatilidad y cambios, probablemente la seguridad vale más que exigir mayor rentabilidad, porque no olvidemos que es mejor un departamento vacío que mal arrendado.
Enrique Sotz
CEO de RentApp
